Compromis et promesse de vente : comment ça se passe ?

Avant de signer l’acte de vente définitif d’un bien immobilier devant un notaire, un avant-contrat est souvent nécessaire, notamment pour permettre à l’acheteur de régler son crédit immobilier. La promesse ou le compromis de vente entre dans le cadre de ces actes qui précèdent le contrat définitif. Bien souvent pressés de conclure, les parties à un contrat ne réalisent pas toujours la portée de ces actes, il est donc important de s’informer et de comprendre leurs mécanismes pour ne pas tomber dans l’erreur.

Le compromis de vente : de quoi s’agit-il ?

Considéré comme l’acte préparatoire du contrat de vente définitif, le compromis de vente est un acte synallagmatique où les deux parties s’engagent à vendre et à acheter un bien immobilier précis. Signé devant un agent immobilier ou un notaire, il s’agit du premier acte qui scelle leur accord. Le contenu d’un compromis de vente est variable étant donné qu’il est rédigé selon les situations personnelles du vendeur et de l’acquéreur. Le compromis peut contenir des conditions suspensives, offrant ainsi une réelle sécurité aux cocontractants dès lors que la non-réalisation de ces conditions annulera la vente. Cet acte, pour être valable, doit être accompagné de plusieurs documents, tels le règlement de copropriété ou encore les dossiers de diagnostics du bien. Un acompte pouvant aller jusqu’à 10% du prix du bien doit également être versé par l’acquéreur, celui-ci sera déduit du prix du bien à la signature du contrat définitif.

La promesse de vente : un réel avantage pour l’acquéreur

À la différence du compromis de vente, la promesse de vente est une promesse unilatérale du vendeur à l’égard du futur acheteur. Cet acte engage alors le propriétaire du bien envers l’acheteur, nommé le bénéficiaire. Ainsi, pendant une période limitée, généralement fixée entre deux à trois mois, le bénéficiaire a un droit exclusif sur la vente, c’est-à-dire, qu’il est interdit au propriétaire de renoncer à la vente du bien ou de proposer celui-ci à un autre acquéreur. Le potentiel futur acheteur bénéficie d’un choix, acheter le bien ou ne pas l’acheter à l’issue du délai fixé. La promesse de vente offre un avantage considérable à son bénéficiaire, mais en contrepartie ce dernier doit s’acquitter d’une indemnité d’immobilisation, en principe à hauteur de 10% du prix de la propriété. Si le bénéficiaire renonce à la vente ou s’il ne manifeste pas son acceptation dans les temps, cette somme sera acquise par le propriétaire pour dédommagement, dans le cas inverse, elle sera imputée sur le prix de vente du bien. Il est aussi à savoir que la promesse de vente n’est valable qu’après son enregistrement auprès des services fiscaux dix jours après la signature de l’acte au plus tard.

Le délai de rétractation de la promesse et du compromis

Bien que la promesse et le compromis de vente engagent les cocontractants à un acte de vente définitif, une possibilité de rétractation existe. L’acquéreur a en effet un délai de 10 jours pour retirer son engagement auprès du vendeur. Ce délai court à partir du lendemain de la signature de l’acte ou de la réception par lettre recommandée de sa première présentation. Les sommes versées, à titre de garantie ou d’acompte seront restitués si l’acquéreur décidait de se rétracter dans ce délai.

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